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房屋托管行业黑马“城城找房”将赴美上市

一二线城市现存的大量空置房源,外来人口涌入带来巨大的租房需求催生出房屋租赁的模式,一种更成熟、更符合市场规律的只赚服务费的“轻托管整租模式”横空出世。此类模式企业中最具代表性的是“城城找房”,经过2年多的稳健发展,城城找房俨然成为该市场领域内最大的黑马。

城城找房将自身定位为国内领先的不动产管理机构,经营模式重新回归房屋委托管理本质。其商业核心理念是为业主进行不动产管理为契机切入市场,不赚房租差价,只收取服务费,并基于这个模式在中国近20座主要城市开创了“免费换房”的租房新模式。

相关资料显示:城城找房成立于2017年,是城城不动产管理有限公司推动“住有所居、租售同权、租购并举”国策设立的独立品牌,注册资本5000万元人民币,并于2018年相继在国家指定的 12个租赁试点城市成立分公司。统计数据截至2019年12月,城城找房已进驻西安、北京、上海、广州、深圳、杭州等25个城市,其在职员工超4000人,管理房源超3万套,达10万余间,累计服务客户超10万人次。

城城找房商业模式中的特色在于:业主将房屋委托城城找房管理,城城找房为业主提供租客筛选、合同签署、资产交割、租金催收、到期盘点、家具家电维修、房间保洁、产权办理、物业协调、房屋装修翻新、二手房买卖等托管服务。业主承担空租风险,业主和租客以年为单位按房租收益支付城城找房服务费用,占租金交易额的18.33%左右。此外,城城找房遵循不打隔断、不改造,到期原样返还,现状出租等经营原则,大大降低了经营风险及运营成本。

近年,为抢占房源快速扩张,部分公寓采取激进的“高收低租”的竞争策略或公寓员工内外勾结采取恶意高价收房方式骗取中介费等现象:这种以高于市场价的租金收取房东的房源,低于市场价的租金出租给租户的模式,短期并不盈利,也给公司带来经营隐患。一方面依靠在房东端争取1-3个月的免租期,并通过租客和房东间租金支付的期限错配沉淀资金(租客按半年收取房租,向房东按季度支付房租);另一方面预期未来市场租金上涨,可以回收成本并实现盈利。这种运作模式只有运营能力极强的公司才能将房源顺利出租控制空置率,使现金流运转通畅。很多中小企业并不具备这种经营能力,一旦房源空置率高就会导致资金链断裂,但是“高收低租”的模式早期又可以形成资金池,导致市场上出现不良商家套取资金跑路,对房东和租户的利益造成损害的事件,尤其在2019年更是常见的事实。

面对房屋租赁市场上存在的高收低租、无实际控制人、卷款跑路、资金链断裂等爆雷情况,城城找房推出业主直租(即业主直接收取租客租金)和委托出租(即业主委托城城找房收取租客租金)两种模式供业主自主选择,同时,为了杜绝内部员工恶意高价收房,城城找房设立了四大风控中心,利用人工智能、大数据、楼盘字典等技术对高价风险进行全面管控。

让城城找房快速发展的还有另一个原因,通过跨界资源优势,打造出流量产品、盈利产品、孵化产品,使公司的现金流、净利润不断提高。以不动产管理为切入点,构建生活服务生态,打造盈利增长极:与房屋中介合作,服务业主、租客进行二手房买卖服务;与保险行业合作,为业主、租客提供财产保险服务;与家政企业合作,为租客和业主提供保洁、维修、保姆等服务;与家装公司合作,为业主提供装修、翻新服务;与房地产开发公司合作,为投资型业主和刚需租客提供优质的房源信息。

2020年1月,城城找房正式启动纽约证券交易所挂牌。城城找房创始人郝菲表示,“国家大力推行‘住有所居’,规范我国租赁市场的宏观战略,机构的专业化管理势在必行,城城找房的愿景是打造一个全球领先的不动产管理机构。上市是里程碑,也是新起点,在资本市场的加持下,我们将在万亿级市场蓝海中不断扩大规模,努力成为全球领先的不动产管理机构。”

预计2020年末,城城找房管理房源预计将突破10万套,2021年管理房源将突破50万套,积累二套房以上的高净值客户可达到50万户,积累刚需租房客户将超过200万人。未来,城城找房有可能成为全球规模最大的不动产管理机构。

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